Как не потерять квартиру (стандарт добросовестности)
Данная статья подойдет тем лицам, которые собираются приобрести квартиру, и специалистам по недвижимости, сопровождающим сделку.
Статья разъясняет, как стандарт добросовестности поможет покупателю не потерять квартиру.
Добросовестный покупатель это такой покупатель, который при заключении сделки проявил должную осмотрительность, то есть проверил документы перед приобретением имущества. Тем не менее, проверки документов недостаточно, иначе бы покупатели не теряли бы с такой легкостью квартиру, которую купили.
В настоящее время добросовестным покупателем недвижимости является лицо, купившее квартиру у другого лица, которое не имело права его отчуждать, о чем добросовестный покупатель недвижимости не знал и не мог знать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
Если имущество было приобретено у лица, которое не имело право его продавать, о чём покупатель не знал и не мог знать, то данное имущество может быть возвращено прежнему владельцу, только в случае утраты данного имущества не по его воле, например, кто-то угрожал прежнему собственнику или подделал документы.
Для этого покупатель недвижимости должен проявить такую степень заботливости и осмотрительности, то есть принимать меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества).
Поэтому, покупателям придется доказывать свою добросовестность в судах, чтобы не лишиться купленной недвижимости.
Именно от признания судом покупателя добросовестным будет зависеть, потеряет он квартиру или нет. Особенно это важно тогда, когда продавец был признан банкротом, спустя какое-то время после сделки. А сегодня такое встречается довольно часто.
В отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен совершить следующие действия:
1) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя);
2) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) информацией о собственнике объекта недвижимости;
3) убедиться в отсутствии в ЕГРН сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре;
4) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки.
Данный стандарт добросовестности, установленный Верховным судом, является действенным способом защиты для добросовестных покупателей жилых помещений.
