В настоящее время основным нормативным актом, регламентирующим вопросы жилищной сферы, является Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ[1], вступивший в силу с 1 марта 2005 г. В каждом субъекте РФ должен быть принят специальный пакет документов, посвященных правовому регулированию жилищных отношений. В Санкт-Петербурге, например, эта работа происходила в период с весны 2005 по лето 2007 г.
Что такое жилое помещение?
Часть 2 ст. 15 ЖК раскрывает такое важное понятие, как жилое помещение. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения (комнат), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
К жилым помещениям ч. 1 ст. 16 ЖК относит:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартиру, часть квартиры;
3) комнату.
Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования.
Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования.
Комнатой является часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Назначение жилого помещения предусмотрено ст. 17 ЖК. Основным назначением, естественно, является непосредственное проживание граждан. Также в ст. 17 названы два вида деятельности, которая может осуществляться в жилом помещении:
● профессиональная деятельность (например, Федеральный закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» разрешает размещение адвокатского кабинета в жилом помещении);
● индивидуальная предпринимательская деятельность, не связанная с промышленным производством какой-либо продукции.
Использование жилого помещения в таких целях разрешено, если это не нарушает права и законные интересы других граждан (в первую очередь соседей) и требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В ст. 18 ЖК закреплено правило о том, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Жилищным кодексом[2].
Новый Жилищный кодекс разделил весь жилищный фонд (совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ) на несколько видов в зависимости от формы собственности:
1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов РФ);
3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Кроме того, в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (общежития и пр.);
3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
