Как известно, лица могут проживать в жилых помещениях по самым различным юридическим основаниям. В сфере жилищного права это могут быть, например, такие основания, как договор социального найма, договор поднайма жилого помещения, договор найма служебного жилья, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. В области гражданского права лица могут проживать в жилых помещениях в силу таких факторов, как право собственности, завещательный отказ (легат), членство в жилищных (жилищно-строительных) кооперативах, договор коммерческого найма и ряд других. Однако так исторически сложилось в нашей стране, что традиционными формами проживания граждан в жилых помещениях являлись и продолжают являться только два правовых типа – это договор социального найма и право собственности. Во времена Советского Союза, ввиду отсутствия полноценных товарно-денежных отношений и такого важнейшего гражданско-правового института, как право частной собственности, практически все граждане СССР занимали закрепленные за ними жилые помещения по договорам найма (в современной интерпретации – договорам социального найма) в домах государственного жилищного фонда. Конечно, это не исключало возможность проживания в жилых помещениях и по другим правовым основаниям (например, членство в кооперативах, проживание в общежитиях, право личной собственности), однако именно договор найма занимал в этой сфере лидирующее и главенствующее положение. В связи с переходом нашей страны на путь рыночных отношений, ситуация в жилищно-правовой сфере резко изменилась. В настоящее время большинство граждан России являются частными собственниками принадлежащих им помещений. Жилые помещения (да и в целом объекты недвижимости) после долгого исторического забвения наконец-то стали полноценными объектами гражданского оборота. В отношении жилых помещений субъекты гражданских правоотношений могут совершать самые различные гражданско-правовые сделки, носящие как традиционный (купля-продажа, мена, дарение, залог, завещание), так и более экзотический характер (новация, отступное, внесение в качестве взноса в уставный капитал юридического лица). Обладание правом частной собственности на жилое помещение стало нормой современной общественной жизни.
Итак, еще раз повторим, что к настоящему моменту времени основными жилищно-правовыми формами проживания граждан в принадлежащих им помещениях являются договор социального найма и право собственности. Именно эти две формы дают лицам возможность не просто проживать в жилых помещениях, а проживать в них на постоянной (бессрочной) основе. Только право собственности и социальный наем могут дать людям твердую уверенность, что их право проживания не обусловлено каким-либо сроком, либо чьим-либо субъективным усмотрением. Бóльшая же часть иных прав по пользованию жилыми помещениями (например, проживание по договору коммерческого найма, проживание в служебных жилых помещениях (в том числе общежитиях), пользование жильем в силу завещательного отказа) являются правами срочными. Лица, проживающие в жилых помещениях по указанным основаниям, пользуются ими на временной основе, прекрасно понимая и осознавая, что рано или поздно занимаемое жилье придется освободить.
В самом начале 90-х годов, когда в России начался крупномасштабный процесс приватизации жилищного фонда[1], от самых различных людей достаточно часто приходилось слышать вопросы приблизительно следующего содержания: «Стоит ли приватизировать занимаемое жилое помещение?», «Стоит ли становится частным собственником жилья?». В современных российских условиях, когда бóльшая часть населения страны уже сделала свой выбор, вопрос можно поставить и более глобальным образом. Какое лицо, если смотреть на него с жилищно-правовых и гражданско-правовых позиций, находится в более выигрышном и привилегированном правовом положении – собственник или социальный наниматель? Есть ли что-то в собственнике такое, что делает его более «сильным» и «предпочтительным» субъектом гражданских и жилищных правоотношений? Или все-таки таким лицом является на самом деле социальный наниматель? Ответы на все эти вопросы не так однозначны, как может показаться на первый взгляд. Именно поиски ответов на поставленные здесь вопросы и стали теми побудительными причинами, которые подвигли автора настоящих строк написать представленную книгу.
В рамках настоящей работы предпринята попытка решения двух глобальных задач.
Задача первая. Она заключается в проведении комплексного, максимально всестороннего и по возможности всеохватывающего сравнительного исследования гражданско-правового и жилищно-правового статуса социального нанимателя и собственника жилья. Причем такое сравнительное исследование будет проводиться с самых различных юридических точек зрения. Это и основания приобретения прав на жилое помещение, и ключевой набор прав и обязанностей, возникающих в процессе пользования жильем, и порядок и условия вселения новых членов семьи, и правовые последствия прекращения семейных отношений между нанимателем (собственником) и членом его семьи, и особенности владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома, и юридические последствия совершения различных жилищных правонарушений, и многое-многое другое. Причем в процессе рассмотрения каждого из обозначенных аспектов будет специально показываться, в каких жилищно-правовых и гражданско-правовых ситуациях в более благоприятном юридическом положении будет находиться собственник жилья, а в каких – социальный наниматель.
