§ 1.1. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве и судебной практике
A. Легальное определение недвижимого имущества (недвижимой вещи) содержится в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ): к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В этой формуле, во-первых, перечислены разновидности вещей, которые должны признаваться недвижимыми априори (земельные участки и участки недр), во-вторых, предложен критерий, на основании которого следует заключать о том, является ли недвижимой та или иная вещь, ни к земельным участкам, ни к участкам недр не относящаяся.
Закон исходит из того, что для квалификации такой вещи в качестве недвижимой необходимо установить, что она имеет особую, нерасторжимую связь с земельным участком: она должна быть связана с ним настолько прочно, что перемещение этой вещи без причинения несоразмерного ущерба ее назначению невозможно.
Другими словами, в качестве критерия для квалификации вещи как недвижимой закон выбрал такую ее физическую характеристику, которая указывает на принципиальную недопустимость перемен в пространственном положении этой вещи (этим признаком по мысли законодателя характеризуются упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК РФ здания, сооружения и объекты незавершенного строительства).
Если с характеристикой именно этих объектов особых сложностей не возникает – ведь они признаны недвижимостью самим ГК РФ, то квалификация в качестве недвижимости иных вещей, в тексте ГК РФ не упомянутых, способна вызвать затруднения.
Несмотря на исчерпывающую формальную определенность критерия прочности связи недвижимой вещи с землей, его нельзя признать пригодным к практическому использованию. Следовательно, в том виде, в каком оно сформулировано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, определение недвижимости неудачно.
Вопреки мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, утверждающих, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре[1], необходимость его исправления можно считать очевидной. Дело в том, что, не подвергнув легальное определение недвижимости расширительному толкованию, не отступив от буквального смысла исследуемой нормы, применить ее к разбору конкретной жизненной ситуации, в которой необходимо дать ответ на вопрос, относится ли вещь к недвижимости, невозможно. Если же действительный смысл правовой нормы, выявленный в результате ее толкования, не совпадает с ее буквальным содержанием, редакцию нормы следует признать несовершенной.
